行業(yè)信息 在宣布貸款利率“換錨”一周多后，中國人民銀行日前明確了房貸新的定價(jià)方法。改革后的房貸利率會(huì)增還是會(huì)減？新發(fā)放的房貸利率怎么算？存量房貸利率怎樣執(zhí)行？這些問題引起社會(huì)普遍關(guān)注。
LPR下降、房貸利率會(huì)不會(huì)降？
人民銀行8月17日宣布將貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)自然也要從原來的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來看，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；分別較1年期和5年以上貸款基準(zhǔn)利率低10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)（每個(gè)基點(diǎn)為萬分之一）。
“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價(jià)基準(zhǔn)，那我的房貸利率豈不是能降一些？”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法，但仔細(xì)研究了新的房貸定價(jià)方法后，他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡單。
除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換，此次央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
也就是說，LPR降了，房貸利率不一定降，還要看加點(diǎn)的情況。那么誰來決定加點(diǎn)的多少呢？目前來看，有三個(gè)不可忽視的因素。
首先是央行的房貸利率底線。此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算，購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。
其次是當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值，除了遵循央行制定的全國政策，還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。
最后，銀行會(huì)根據(jù)綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，與借款人協(xié)商約定?！拔磥鞮PR若進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率也不一定會(huì)降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán)，利率也在走高?！碧K州一家大行普惠金融部門負(fù)責(zé)人介紹，改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。
人民銀行副行長劉國強(qiáng)此前曾明確表示，落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位，就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
誰的房貸利率受影響最大？
“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款，還是再等等？”看到新的房貸定價(jià)政策出臺(tái)，近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定。
房貸利率“換錨”后，直接關(guān)系著打算貸款購房者的“錢袋子”。專家認(rèn)為，根據(jù)目前實(shí)際利率水平來看，此次調(diào)整對(duì)大部分購房者應(yīng)該影響不大，只對(duì)極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會(huì)產(chǎn)生一定影響。
按公告要求，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個(gè)別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或9.5折難以實(shí)現(xiàn)。不過，央行表示，10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。專家分析，如果楊女士真的確定能獲得9折或9.5折房貸利率，還是早做決定對(duì)她更有利。
不過，據(jù)某大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的，但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而且，最近幾個(gè)月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
“展望未來一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會(huì)太大。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率上會(huì)有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和。
LPR月月變房貸利率會(huì)怎樣變？
“以前每次降息房貸利率會(huì)在次年調(diào)整，而LPR月月都在變，我的房貸利率會(huì)怎樣變？”這應(yīng)該是不少貸款購房者心中的疑問。
此次央行的公告明確，個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
也就是說，房貸利率“換錨”后，新增房貸重新定價(jià)時(shí)得看當(dāng)時(shí)LPR的水平。專家表示，房貸調(diào)整頻率是最高1年，最低頻率可以不調(diào)整。房貸利率不會(huì)每個(gè)月都跟著LPR走，但預(yù)計(jì)未來銀行為了降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求客戶每年做一次重定價(jià)，根據(jù)LPR一年變一次。此外，根據(jù)央行公告，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認(rèn)為，未來房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大，更能體現(xiàn)“因城施策”。
某銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，房貸定價(jià)新規(guī)對(duì)市場影響有限，仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)：可以維持新的個(gè)人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定，既不下降，也不會(huì)明顯增加個(gè)人房貸利息負(fù)擔(dān)。這將有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí)，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
